भूमि मूल्य निर्धारण के साथ खुदरा बिक्री को ठीक करना

भूमि मूल्य पर कब्ज़ा के साथ खुदरा बिक्री को ठीक करना: सतत वाणिज्य के लिए एक नई रूपरेखा

खुदरा क्षेत्र की संरचनात्मक गिरावट को ठीक करने के लिए भूमि मूल्य पर कब्ज़ा तेजी से सबसे शक्तिशाली उपकरणों में से एक के रूप में उभर रहा है, जो उन वित्तीय प्रोत्साहनों को साकार कर रहा है जिन्होंने लंबे समय से जमींदारों को व्यापारियों के खिलाफ खड़ा कर दिया है। भूमि के बढ़ते मूल्यों से अर्जित अनर्जित लाभ को स्थानीय वाणिज्यिक पारिस्थितिकी प्रणालियों में पुनर्वितरित करके, शहर और खुदरा ऑपरेटर जबरन किराए के चक्र को तोड़ सकते हैं जो दुनिया भर में ऊंची सड़कों और शॉपिंग जिलों को खोखला कर देता है।

खुदरा व्यापार क्यों टूटा हुआ है, और भूमि के मूल्य का इससे क्या लेना-देना है?

आधुनिक खुदरा संकट केवल ई-कॉमर्स व्यवधान की कहानी नहीं है - यह मूल रूप से भूमि अर्थशास्त्र के गलत संरेखण की कहानी है। जब कोई शहर पारगमन बुनियादी ढांचे, सार्वजनिक स्थानों या सांस्कृतिक सुविधाओं में निवेश करता है, तो आसपास की भूमि के मूल्य बढ़ जाते हैं। मकान मालिक निष्क्रिय रूप से उस उत्थान पर कब्जा कर लेते हैं, अक्सर किसी भी खुदरा विक्रेता द्वारा वहन किए जा सकने वाले किराये से अधिक किराया बढ़ा देते हैं। नतीजा एक परिचित विरोधाभास है: जीवंत खुदरा गतिविधि पड़ोस को वांछनीय बनाती है, जो किराए को बढ़ाती है, जो उस खुदरा को खत्म कर देती है जिसने पहले स्थान पर वांछनीयता पैदा की थी।

भूमि मूल्य पर कब्जा (एलवीसी) सार्वजनिक निवेश द्वारा भूमि में पैदा किए गए मूल्य के एक हिस्से पर कर लगाकर या संग्रह करके इस चक्र को तोड़ता है, फिर उस राजस्व को वाणिज्यिक पारिस्थितिकी तंत्र में पुन: निवेश करता है। सट्टा जमींदारों को सार्वजनिक-निर्मित लाभ का निजीकरण करने की अनुमति देने के बजाय, एलवीसी तंत्र उन निधियों को किराया सब्सिडी, बुनियादी ढांचे में सुधार और व्यापार सहायता कार्यक्रमों की ओर पुनर्निर्देशित करता है जो खुदरा को विविध और व्यवहार्य बनाए रखते हैं।

भूमि मूल्य कैप्चर तंत्र वास्तव में खुदरा संदर्भ में कैसे काम करते हैं?

खुदरा-भारी क्षेत्रों में भूमि मूल्य निर्धारण को लागू करने के लिए कई सिद्ध उपकरण मौजूद हैं। प्रत्येक तंत्र को समझना नीति निर्माताओं, संपत्ति डेवलपर्स और व्यवसाय ऑपरेटरों के लिए आवश्यक है जो इन उपकरणों को प्रभावी ढंग से तैनात करना चाहते हैं:

टैक्स इंक्रीमेंट फाइनेंसिंग (टीआईएफ): सार्वजनिक सुधार के बाद उत्पन्न अतिरिक्त संपत्ति कर राजस्व को कैप्चर करता है, इसे निर्दिष्ट जिले के भीतर आगे खुदरा बुनियादी ढांचे को निधि देने के लिए रिंगफेंसिंग करता है।

एलवीसी घटकों के साथ व्यवसाय सुधार जिले (बीआईडी): वाणिज्यिक संपत्ति मालिकों पर पूरक मूल्यांकन करना, आय का उपयोग स्ट्रीटस्केपिंग, विपणन और व्यापारी समर्थन को वित्तपोषित करने के लिए करना जो फुटफॉल को बनाए रखता है।

सामुदायिक भूमि ट्रस्ट (सीएलटी): खुदरा विक्रेताओं को बाजार से कम दरों पर पट्टे पर देते समय सार्वजनिक रूप से या सामूहिक रूप से भूमि स्वामित्व बनाए रखें, सट्टा भूमि बाजारों से वाणिज्यिक किराए को स्थायी रूप से अलग करें।

बेहतरी लेवी और विकास शुल्क: डेवलपर्स को भूमि मूल्य वृद्धि का एक हिस्सा - रीज़ोनिंग या सार्वजनिक निवेश द्वारा ट्रिगर - सीधे खुदरा सक्रियण निधि में योगदान करने की आवश्यकता होती है।

भूमि मूल्य कराधान (एलवीटी) सुधार: संपत्ति कर के बोझ को भवन निर्माण से हटाकर भूमि पर ही स्थानांतरित कर दिया गया है, सक्रिय खुदरा उपयोग को पुरस्कृत करते हुए खाली और कम उपयोग किए गए पार्सल को दंडित किया गया है।

प्रत्येक तंत्र एक अलग पैमाने पर काम करता है और अलग-अलग सक्षम कानून की आवश्यकता होती है, लेकिन सभी एक ही तर्क साझा करते हैं: सार्वजनिक निवेश भूमि मूल्य बनाता है, और उस मूल्य को निजी अप्रत्याशित लाभ के बजाय सार्वजनिक वाणिज्यिक लक्ष्यों को पूरा करना चाहिए।

अनुभवजन्य साक्ष्य भूमि मूल्य अधिग्रहण और खुदरा परिणामों के बारे में क्या कहते हैं?

एलवीसी के खुदरा लाभों का साक्ष्य आधार बढ़ रहा है। हांगकांग का मास ट्रांजिट रेलवे कॉरपोरेशन अपने पूरे ट्रांजिट नेटवर्क को रेल गलियारों के साथ संपत्ति मूल्य कैप्चर के माध्यम से वित्तपोषित करता है, खुदरा-समृद्ध स्टेशन परिसर को बनाए रखता है जो स्थानीय व्यापारियों के लिए किफायती रहता है। यूनाइटेड किंगडम में, सामुदायिक अवसंरचना लेवी ने पायलट क्षेत्रों में खुदरा रिक्ति दरों पर मापने योग्य प्रभाव के साथ, टाउन सेंटर सुधारों में विकास मूल्य उत्थान में अरबों का निवेश किया है।

"खुदरा गिरावट का मूल कारण अमेज़ॅन नहीं है - यह सार्वजनिक रूप से निर्मित भूमि मूल्य का व्यवस्थित निजीकरण है। भूमि अर्थव्यवस्था को ठीक करें, और आप खुदरा अर्थव्यवस्था को ठीक करें।"

डेनमार्क और एस्टोनिया के अध्ययन, जहां भूमि मूल्य कराधान राजकोषीय प्रणाली में अधिक गहराई से अंतर्निहित है, लगातार कम वाणिज्यिक रिक्तता दिखाते हैं

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