Reparar el comercio minorista con la captura del valor del suelo

Reparar el comercio minorista con la captura del valor de la tierra: un nuevo marco para el comercio sostenible

La captura del valor de la tierra está emergiendo rápidamente como una de las herramientas más poderosas para arreglar el declive estructural del comercio minorista, realineando los incentivos financieros que durante mucho tiempo han enfrentado a los propietarios con los comerciantes. Al redistribuir las ganancias no obtenidas del aumento del valor de la tierra hacia los ecosistemas comerciales locales, las ciudades y los operadores minoristas pueden romper el ciclo de rentas extractivas que vacían las calles principales y los distritos comerciales en todo el mundo.

¿Por qué el comercio minorista no funciona y qué tiene que ver el valor de la tierra con ello?

La crisis del comercio minorista moderno no es simplemente una historia de disrupción del comercio electrónico: es fundamentalmente una historia de economías territoriales desalineadas. Cuando una ciudad invierte en infraestructura de transporte, espacios públicos o servicios culturales, el valor de los terrenos circundantes aumenta. Los propietarios captan ese aumento de forma pasiva, a menudo elevando los alquileres más allá de lo que cualquier minorista puede absorber de manera sostenible. El resultado es una paradoja familiar: la vibrante actividad minorista hace que los vecindarios sean deseables, lo que eleva los alquileres, lo que acaba con el comercio minorista que creó la deseabilidad en primer lugar.

La captura de valor de la tierra (LVC) rompe este ciclo al gravar o recaudar una parte del valor que la inversión pública crea en la tierra y luego reinvertir esos ingresos en el ecosistema comercial. En lugar de permitir que los propietarios especulativos privatizen las ganancias creadas públicamente, los mecanismos de LVC redirigen esos fondos hacia subsidios de alquiler, mejoras de infraestructura y programas de apoyo empresarial que mantienen el comercio minorista diverso y viable.

¿Cómo funcionan realmente los mecanismos de captura del valor de la tierra en contextos minoristas?

Existen varios instrumentos probados para implementar la captura del valor de la tierra en zonas con gran actividad minorista. Comprender cada mecanismo es esencial para los formuladores de políticas, los promotores inmobiliarios y los operadores comerciales que quieran implementar estas herramientas de manera efectiva:

Financiamiento de incremento de impuestos (TIF): captura los ingresos adicionales del impuesto a la propiedad generados después de una mejora pública, protegiéndolos para financiar más infraestructura minorista dentro del distrito designado.

Distritos de Mejoramiento Comercial (BID) con componentes LVC: Imponer evaluaciones suplementarias a los propietarios de propiedades comerciales, utilizando los ingresos para financiar el paisajismo urbano, el marketing y el apoyo a los comerciantes que sostengan la afluencia.

Fideicomisos de tierras comunitarias (CLT): retener la propiedad de la tierra de forma pública o colectiva mientras se arrienda a minoristas a precios inferiores a los del mercado, desvinculando permanentemente las rentas comerciales de los mercados de tierras especulativos.

Impuestos de mejora y cargos de desarrollo: Exigir que los desarrolladores contribuyan con una parte del aumento del valor de la tierra (provocado por la rezonificación o la inversión pública) directamente a los fondos de activación minorista.

Reforma del impuesto sobre el valor de la tierra (LVT): traslada la carga del impuesto a la propiedad de las mejoras de construcción a la tierra misma, penalizando las parcelas vacías y subutilizadas y recompensando el uso minorista activo.

Cada mecanismo opera a una escala diferente y requiere una legislación habilitante diferente, pero todos comparten la misma lógica: la inversión pública crea valor de la tierra, y ese valor debe servir a objetivos comerciales públicos en lugar de ganancias inesperadas privadas.

¿Qué dice la evidencia empírica sobre la captura del valor de la tierra y los resultados del comercio minorista?

La base de evidencia de los beneficios minoristas de LVC está creciendo. La corporación Mass Transit Railway de Hong Kong financia toda su red de transporte a través de la captura del valor de las propiedades a lo largo de los corredores ferroviarios, manteniendo distritos de estaciones ricos en comercio minorista que siguen siendo asequibles para los comerciantes locales. En el Reino Unido, el Impuesto sobre Infraestructura Comunitaria ha canalizado miles de millones en aumento del valor del desarrollo hacia mejoras en los centros urbanos, con efectos mensurables en las tasas de desocupación minorista en áreas piloto.

"La causa fundamental del declive del comercio minorista no es Amazon, sino la privatización sistemática del valor de la tierra creado públicamente. Si se arregla la economía de la tierra, se arreglará la economía minorista".

Los estudios de Dinamarca y Estonia, donde el impuesto sobre el valor de la tierra está más profundamente arraigado en el sistema fiscal, muestran consistentemente menores vacantes comerciales.

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