Réparer le commerce de détail grâce à la capture de la valeur foncière

Réparer le commerce de détail grâce à la capture de la valeur foncière : un nouveau cadre pour un commerce durable

La capture de la valeur foncière apparaît rapidement comme l'un des outils les plus puissants pour remédier au déclin structurel du commerce de détail, en réalignant les incitations financières qui opposent depuis longtemps les propriétaires aux commerçants. En redistribuant les gains non gagnés de la hausse de la valeur des terrains dans les écosystèmes commerciaux locaux, les villes et les opérateurs de vente au détail peuvent briser le cycle des rentes extractives qui vident les rues principales et les quartiers commerçants du monde entier.

Pourquoi le commerce de détail est-il en panne et qu’est-ce que la valeur du terrain a à voir avec cela ?

La crise moderne du commerce de détail n’est pas simplement une histoire de perturbation du commerce électronique : c’est fondamentalement une histoire de déséquilibre de l’économie foncière. Lorsqu’une ville investit dans des infrastructures de transport en commun, des espaces publics ou des équipements culturels, la valeur des terrains environnants augmente. Les propriétaires profitent passivement de cette augmentation, augmentant souvent les loyers au-delà de ce qu’un détaillant peut durablement absorber. Le résultat est un paradoxe familier : une activité commerciale dynamique rend les quartiers désirables, ce qui fait grimper les loyers, ce qui tue le commerce de détail qui a créé la désirabilité en premier lieu.

La capture de la valeur foncière (LVC) brise ce cycle en taxant ou en collectant une partie de la valeur créée par l’investissement public dans le foncier, puis en réinvestissant ces revenus dans l’écosystème commercial. Plutôt que de permettre aux propriétaires spéculatifs de privatiser les gains créés par le public, les mécanismes LVC redirigent ces fonds vers des subventions au loyer, des améliorations des infrastructures et des programmes de soutien aux entreprises qui maintiennent le commerce de détail diversifié et viable.

Comment fonctionnent réellement les mécanismes de capture de la valeur foncière dans les contextes de vente au détail ?

Il existe plusieurs instruments éprouvés pour mettre en œuvre la capture de la valeur foncière dans les zones à forte densité commerciale. Comprendre chaque mécanisme est essentiel pour les décideurs politiques, les promoteurs immobiliers et les opérateurs commerciaux qui souhaitent déployer ces outils efficacement :

Financement par augmentation d'impôts (TIF) : capture les recettes fiscales foncières supplémentaires générées après une amélioration publique, en les affectant au financement d'infrastructures de vente au détail supplémentaires dans le district désigné.

Districts d'amélioration des affaires (BID) avec des composants LVC : prélever des évaluations supplémentaires sur les propriétaires de propriétés commerciales, en utilisant les recettes pour financer l'aménagement des rues, le marketing et le soutien aux commerçants qui soutiennent la fréquentation.

Trusts fonciers communautaires (CLT) : conservent la propriété foncière publiquement ou collectivement tout en les louant à des détaillants à des taux inférieurs au marché, dissociant ainsi de manière permanente les loyers commerciaux des marchés fonciers spéculatifs.

Taxes d'amélioration et redevances d'aménagement : exiger que les promoteurs contribuent à une part de l'augmentation de la valeur des terrains, déclenchée par le rezonage ou l'investissement public, directement dans les fonds d'activation du commerce de détail.

Réforme de la fiscalité sur la valeur foncière (LVT) : déplace la charge de l'impôt foncier des améliorations immobilières vers le terrain lui-même, pénalisant les parcelles vacantes et sous-utilisées tout en récompensant l'utilisation active du commerce de détail.

Chaque mécanisme fonctionne à une échelle différente et nécessite une législation habilitante différente, mais tous partagent la même logique : l’investissement public crée de la valeur foncière, et cette valeur doit servir des objectifs commerciaux publics plutôt que des bénéfices privés.

Que disent les preuves empiriques sur la capture de la valeur foncière et les résultats du commerce de détail ?

La base de données probantes sur les avantages de LVC pour le commerce de détail s'accroît. La société Mass Transit Railway de Hong Kong finance l'ensemble de son réseau de transport en commun grâce à la capture de la valeur des propriétés le long des corridors ferroviaires, en maintenant des quartiers de gares riches en commerces de détail qui restent abordables pour les commerçants locaux. Au Royaume-Uni, le Community Infrastructure Levy a canalisé des milliards de dollars en valeur de développement vers l’amélioration des centres-villes, avec des effets mesurables sur les taux d’inoccupation des commerces dans les zones pilotes.

"La cause profonde du déclin du commerce de détail n'est pas Amazon, mais la privatisation systématique de la valeur foncière créée par l'État. Réparez l'économie foncière, et vous réparerez l'économie de détail."

Des études réalisées au Danemark et en Estonie, où la taxation de la valeur foncière est plus profondément ancrée dans le système fiscal, montrent systématiquement une vacance commerciale plus faible.

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