Ces 15 marchés immobiliers comptent le plus d’emprunteurs sous l’eau

Les hypothèques sous-marines augmentent – ce que cela signifie pour les propriétaires d’entreprises immobilières

Pour la première fois depuis près d’une décennie, le pourcentage de prêts hypothécaires sous-évalués aux États-Unis augmente à un rythme qui mérite attention. Des données récentes montrent que 2,1 % de tous les prêts hypothécaires en cours aux États-Unis sont désormais sous-évalués – ce qui signifie que l’emprunteur doit plus que la valeur actuelle de la propriété – contre seulement 1,3 % il y a un an. Bien que ce nombre puisse paraître faible pris isolément, il représente des centaines de milliers de propriétaires, et la tendance s’accélère dans au moins 15 zones métropolitaines spécifiques. Pour les propriétaires d’entreprises opérant dans l’immobilier, la gestion immobilière, le crédit ou tout autre secteur adjacent, ce changement entraîne de réelles conséquences opérationnelles qui nécessitent un suivi financier plus précis, une meilleure gestion des clients et une prise de décision plus proactive.

Ce que signifie réellement « sous l’eau » – et pourquoi c’est important maintenant

Une hypothèque est considérée comme sous-évaluée lorsque le solde impayé du prêt dépasse la valeur marchande actuelle de la propriété. Cela se produit généralement lorsque les prix des maisons baissent après un achat, lorsqu'un acheteur finance avec un très petit acompte ou lorsque la dépréciation dépasse le taux auquel l'emprunteur constitue sa valeur nette. Lors de la crise financière de 2008, environ 26 % de tous les prêts hypothécaires américains étaient sous-évalués – un chiffre stupéfiant qui a pris près d’une décennie pour être complètement résolu.

Le chiffre actuel de 2,1 % est loin d'être aussi catastrophique, mais la direction de la tendance compte plus que le chiffre absolu. Une augmentation de 62 % d’une année sur l’autre de la part des prêts hypothécaires sous-évalués indique que certains marchés connaissent des corrections de prix significatives. Pour les professionnels de l’immobilier, les prêteurs et les gestionnaires immobiliers, il s’agit d’un signal d’alerte précoce – le genre de signal qui différencie les entreprises qui s’adaptent rapidement de celles qui sont prises au dépourvu.

Les 15 zones métropolitaines les plus touchées ont tendance à partager des caractéristiques communes : une appréciation rapide des prix entre 2020 et 2022 qui a dépassé la croissance des revenus locaux, de fortes concentrations de nouvelles constructions qui ont accru l’offre et des changements démographiques à mesure que les modèles de migration vers le travail à distance se sont inversés. Les marchés de certaines parties du Texas, de la Floride, de la Louisiane et de certaines régions métropolitaines du Midwest apparaissent le plus fréquemment sur la liste.

Les 15 marchés où se concentrent les actions négatives

Même si les moyennes nationales racontent une histoire, la réalité sur le terrain varie considérablement selon les endroits. Les zones métropolitaines présentant les taux d’emprunteurs submergés les plus élevés ne sont pas le fruit du hasard : elles suivent un schéma reconnaissable de construction excessive, d’achats spéculatifs et d’inflation rapide des prix qui a maintenant commencé à s’atténuer. Des villes comme Baton Rouge, la Nouvelle-Orléans et plusieurs métropoles de taille moyenne du Texas ont vu les taux de pollution sous-marine grimper jusqu'à trois ou quatre fois la moyenne nationale.

Marchés surconstruits de la Sun Belt où l'offre de nouveaux logements a augmenté pendant le boom de la pandémie, créant une surabondance qui pousse désormais les prix à la baisse

Des marchés avec une forte activité des investisseurs où les achats spéculatifs aux prix les plus élevés se situent désormais en dessous de leurs valorisations initiales.

Zones où la croissance des salaires stagne et où les revenus n’ont jamais soutenu les niveaux de prix atteints pendant la frénésie, rendant les corrections inévitables

Régions dépendantes d’industries uniques comme l’énergie ou le tourisme, où le ralentissement économique a réduit la demande de logements

Des marchés caractérisés par des charges d'assurance et des taxes élevées, où la hausse des coûts de possession a freiné l'enthousiasme des acheteurs et fait baisser la valeur de revente.

Pour les propriétaires d’entreprise exposés à ces marchés – que ce soit par le biais de portefeuilles de location, de bases de clients ou de territoires de services – comprendre les taux d’équité négatifs locaux n’est plus une option. Il s’agit d’une mesure de risque fondamentale qui devrait tout éclairer, de la stratégie de tarification aux décisions d’intégration des clients.

Comment la hausse des capitaux propres négatifs affecte les petites et moyennes entreprises

Les effets d’entraînement des prêts hypothécaires sous-évalués s’étendent bien au-delà des propriétaires individuels. Lorsqu’une partie importante d’un marché immobilier local présente des fonds propres négatifs, cela crée une cascade de conséquences commerciales. Les gestionnaires immobiliers constatent une augmentation

Frequently Asked Questions

What does it mean for a mortgage to be "underwater"?

An underwater mortgage, also known as negative equity, occurs when a homeowner owes more on their mortgage loan than their property is currently worth on the market. This situation typically arises when local housing prices decline after the home purchase. It can make it difficult to sell the property or refinance the loan without bringing additional cash to the closing table.

Why should real estate business owners be concerned about rising underwater mortgages?

For real estate professionals, a rise in underwater mortgages can signal market volatility. It may lead to fewer listings, as homeowners are unable to sell without taking a loss, and an increase in potential short sales or foreclosures. Staying ahead of these trends is crucial. Platforms like Mewayz, with its 207 modules covering market analysis, can help agents and brokers adapt their business strategies.

What are the main risks for a homeowner with an underwater mortgage?

The primary risk is financial inflexibility. Homeowners cannot easily sell their property without covering the difference between the sale price and their mortgage balance out-of-pocket. They are also unable to access equity through refinancing. If forced to relocate due to job loss or other circumstances, this can lead to significant financial hardship or even foreclosure.

How can real estate professionals use this data to better serve clients?

Agents can use this information to provide more strategic advice. For buyers, it might highlight potential negotiation opportunities in affected markets. For sellers in these areas, agents can craft realistic pricing strategies. Leveraging comprehensive data tools, such as the market insights available through a Mewayz subscription ($19/mo), is key to navigating these complex conditions effectively.

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